La méthode par composants : la référence officielle
L'administration fiscale française recommande la méthode par composants pour l'amortissement d'un bien immobilier en LMNP. Le principe : on décompose le prix du bâti en plusieurs éléments qui ne s'usent pas à la même vitesse, et on amortit chaque composant sur sa durée d'usage propre.
Étape 1 : extraire la valeur du terrain (non amortissable)
Le terrain ne s'amortit pas — par convention, on retient 15 % du prix d'acquisition comme valeur du terrain, et 85 % comme valeur du bâti amortissable. Dans certaines zones très tendues (Paris, Côte d'Azur), la quote-part terrain peut être supérieure : il faut pouvoir le justifier (estimation notariale, prix d'un terrain comparable).
Étape 2 : ventiler le bâti en composants
La ventilation type recommandée par l'administration et reprise par la plupart des cabinets :
| Composant | % du bâti | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 50 % | 50 ans | 2,0 % |
| Toiture | 10 % | 25 ans | 4,0 % |
| Façade / étanchéité | 10 % | 20 ans | 5,0 % |
| Installations techniques (chauffage, électricité) | 20 % | 20 ans | 5,0 % |
| Agencements (cuisine, salle de bains) | 10 % | 15 ans | 6,67 % |
Étape 3 : amortir le mobilier
Le mobilier (lits, canapés, table, électroménager, vaisselle…) s'amortit sur 7 ans (taux 14,3 %). On peut amortir 100 % de la valeur d'achat, neuf ou d'occasion. L'astuce classique consiste à provisionner un budget mobilier honnête à l'acquisition (souvent 5 à 10 % du prix du bien) pour maximiser cet amortissement.
Étape 4 : amortir les travaux post-acquisition
Les travaux engagés après l'achat (rénovation, agencement, mise aux normes) s'amortissent sur 10 à 15 ans selon leur nature, ou peuvent être déduits en charge si leur valeur unitaire est faible (< 600 €) et qu'ils ne prolongent pas la durée de vie du bien.
Exemple chiffré pour un studio acheté 180 000 €
Studio acheté 180 000 € (frais inclus) avec 15 000 € de mobilier et 20 000 € de travaux d'agencement :
- Terrain (15 %) : 27 000 € → non amortissable
- Bâti (85 %) : 153 000 €
- Mobilier : 15 000 € sur 7 ans → 2 143 €/an pendant 7 ans
- Travaux : 20 000 € sur 12 ans → 1 667 €/an pendant 12 ans
Sur le bâti, la moyenne pondérée des taux donne environ 2,5 % par an, soit 153 000 × 2,5 % = 3 825 €/an. En cumulant tous les composants, on obtient environ 7 600 €/an d'amortissement déductible les 7 premières années — qui viennent réduire la base imposable BIC à zéro pour un Airbnb qui rapporte 12 000 €/an net de charges.
La limite : pas de déficit par l'amortissement
L'article 39 C II du CGI interdit que l'amortissement crée ou aggrave un déficit fiscal. Si vos charges seules (intérêts, taxe foncière, gestion…) dépassent déjà vos recettes, l'amortissement est mis en réserve et reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs de même nature (BIC non professionnels).
Cette règle protège le Trésor public : on ne peut pas utiliser un amortissement comptable pour faire apparaître un déficit fiscal qui viendrait s'imputer sur d'autres revenus du foyer.
L'impact sur la revente (nouveau LF 2025)
Depuis la LF 2025 article 84 (applicable au 15 février 2025), les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cette nouveauté change la stratégie de sortie — voir notre simulateur de plus-value à la revente.
Exception importante : les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD, handicapés) restent exemptées de la réintégration des amortissements.
Sources : CGI art. 39 C II ; LF 2025 n° 2025-127 du 14 février 2025 ; BOFiP BIC-AMT-20-40 (méthode par composants) ; BOFiP BIC-CHAMP-40-20.