Le grand changement de la LF 2025
Avant le 15 février 2025, la plus-value LMNP se calculait selon le régime classique des plus-values immobilières des particuliers : prix de vente − prix d'acquisition, indépendamment des amortissements pratiqués sous le régime réel. C'était l'un des grands avantages du LMNP : on bénéficiait de l'amortissement pendant la détention sans avoir à le rembourser à la revente.
Depuis le 15 février 2025, l'article 84 de la LF 2025 a modifié l'article 150 VB du CGI : les amortissements pratiqués pendant la durée de détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements cumulés, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
La nouvelle formule de calcul
La formule applicable depuis le 15 février 2025 :
plus_value_imposable = (prix_vente − frais_vente)
− (prix_acquisition + frais_acquisition + travaux)
+ amortissements_cumulés_pratiquésSur cette plus-value brute, on applique ensuite les abattements pour durée de détention, différents pour l'IR et pour les PS.
Abattements pour durée de détention
Pour l'impôt sur le revenu (IR à 19 %)
- 0 à 5 ans : 0 % (aucun abattement)
- 6 à 21 ans : 6 % par an
- 22e année : 4 %
- 22 ans et plus : exonération totale
Pour les prélèvements sociaux (PS à 18,6 % depuis 2026)
- 0 à 5 ans : 0 %
- 6 à 21 ans : 1,65 % par an
- 22e année : 1,60 %
- 23 à 30 ans : 9 % par an
- 30 ans et plus : exonération totale
Conséquence : avant 6 ans de détention, la fiscalité est maximale (19 % + 18,6 % + surtaxe éventuelle). Entre 22 et 30 ans, on ne paye plus que les PS partiels. Au-delà de 30 ans, exonération totale.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette (après abattements), une surtaxe progressive par tranches s'ajoute :
- 50 001 à 100 000 € : 2 %
- 100 001 à 150 000 € : 3 %
- 150 001 à 200 000 € : 4 %
- 200 001 à 250 000 € : 5 %
- Plus de 250 000 € : 6 %
L'exception des résidences services
Les résidences services agréées (résidences étudiantes, résidences seniors avec services, EHPAD, résidences pour personnes handicapées) sont expressément exemptées de la réintégration des amortissements. Pour ces biens, le régime antérieur continue de s'appliquer.
Exemple chiffré : vente d'un studio Airbnb après 10 ans
Studio acheté 180 000 € en 2025 (frais inclus), revendu 230 000 € en 2035. Amortissements cumulés sur 10 ans : 76 000 €.
- Prix d'acquisition corrigé : 180 000 − 76 000 = 104 000 €
- Plus-value brute : 230 000 − 104 000 = 126 000 €
- Abattement IR (10 ans = 5 × 6 % = 30 %) : 126 000 × (1 − 0,30) = 88 200 €
- Abattement PS (10 ans = 5 × 1,65 % = 8,25 %) : 126 000 × (1 − 0,0825) = 115 605 €
- IR (19 %) : 88 200 × 19 % = 16 758 €
- PS (18,6 %) : 115 605 × 18,6 % = 21 503 €
- Surtaxe (88 200 > 50 000) : (88 200 − 50 000) × 2 % = 764 €
- Total impôt à la revente : 39 025 €
Sans la réintégration des amortissements (régime pré-LF 2025), l'impôt total aurait été d'environ 14 800 €. La nouvelle règle multiplie donc la charge fiscale par 2,6 sur cet exemple.
Quelle stratégie adopter ?
Trois leviers pour minimiser l'impact :
- Détenir plus de 22 ans pour bénéficier de l'exonération IR (et plus de 30 ans pour l'exonération PS).
- Privilégier les résidences services qui restent exemptées de la réintégration.
- Optimiser la chronologie des amortissements : si l'amortissement est mis en réserve par la règle anti-déficit (CGI art. 39 C II), il n'est pas comptabilisé comme « pratiqué » et n'est donc pas réintégré à la revente. Un bon paramétrage du plan d'amortissement peut donc limiter mécaniquement la réintégration future.
Sources : CGI art. 150 VB modifié par LF 2025 art. 84 ; CGI art. 150 V à 150 VH ; LFSS 2026 art. 12 ; BOFiP RFPI-PVI-20-40 (abattements pour durée de détention).