Comprendre la mécanique des deux régimes
Avant de comparer les chiffres, il faut comprendre que les deux régimes répondent à deux logiques opposées :
- Le micro-BIC est un régime forfaitaire : l'administration applique un abattement représentatif des charges (30 %, 50 % ou 71 % selon le type de location). Vous ne déduisez rien d'autre, mais en contrepartie vous n'avez quasiment aucune obligation comptable.
- Le régime réel est un régime de comptabilité réelle : vous déduisez vos charges effectives et vous amortissez le bien immobilier, le mobilier et les travaux. La contrepartie est l'obligation de tenir une comptabilité (souvent confiée à un expert-comptable, ou gérée via un outil comme LMNP Zen) et de déposer chaque année les liasses fiscales 2031-SD avec leurs annexes 2033.
L'impact de la loi Le Meur pour les meublés de tourisme
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a divisé par deux à la fois le plafond et le taux d'abattement du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés — c'est-à-dire la quasi-totalité des locations Airbnb / Booking sans démarche de classement Atout France :
| Catégorie | Plafond | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé longue durée | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé (Atout France) | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb) | 15 000 € | 30 % |
| Chambres d'hôtes | 188 700 € | 71 % |
Avant la loi Le Meur, un propriétaire Airbnb avec 15 000 € de recettes bénéficiait d'un abattement de 7 500 € (50 %) et payait l'impôt sur 7 500 €. Depuis le 1er janvier 2025, ce même propriétaire ne bénéficie plus que de 4 500 € (30 %) et paye sur 10 500 € — soit 40 % d'impôt en plus.
Pour les contribuables qui dépassent le nouveau plafond de 15 000 € (très courant en location saisonnière), le micro-BIC n'est tout simplement plus disponible — il faut basculer au régime réel.
Quand le régime réel devient-il intéressant ?
Règle simple : le réel est plus avantageux dès que vos charges déductibles + l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC. Concrètement :
- Pour un meublé Airbnb non classé : si charges + amortissement > 30 % des recettes (quasiment toujours dès qu'il y a un emprunt), le réel est gagnant.
- Pour un meublé longue durée ou tourisme classé : si charges + amortissement > 50 % des recettes (cas typique : bien acheté à crédit, premières années d'emprunt).
- Pour les chambres d'hôtes : le réel n'est généralement intéressant qu'avec de gros travaux ou un emprunt important — le 71 % d'abattement est très généreux.
Au-delà des chiffres bruts, le régime réel a un effet cumulatif : les amortissements non utilisés (parce que plafonnés par la règle interdisant le déficit d'amortissement, CGI art. 39 C II) sont reportables sans limite de durée. Sur 10 ans, le différentiel d'imposition avec le micro-BIC peut représenter 10 000 à 25 000 € pour un bien Airbnb standard.
Les prélèvements sociaux à 18,6 % en 2026
Quel que soit le régime choisi, vos revenus LMNP supportent les prélèvements sociaux sur la base imposable. La LFSS 2026 (article 12) a relevé ce taux de 17,2 % à 18,6 % à compter du 1er janvier 2026, soit une hausse de 1,4 point qui s'applique à tous les revenus du capital, dont les BIC non professionnels.
Et après ce simulateur ?
Une fois que vous avez identifié le régime le plus avantageux, deux chantiers vous attendent :
- Si vous basculez au réel, modélisez précisément votre tableau d'amortissement par composants pour estimer la charge déductible chaque année.
- Anticipez votre plus-value à la revente : depuis la LF 2025 (article 84), les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui peut représenter plusieurs milliers d'euros d'impôt supplémentaire si vous revendez dans les 22 premières années.
Sources : CGI art. 50-0 et 155 IV ; loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; LF 2025 n° 2025-127 du 14 février 2025 ; LFSS 2026 n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 ; BOFiP BIC-CHAMP-40-20 (doctrine location meublée).