Pourquoi amortir par composants plutôt qu'en bloc ?

La méthode par composants est obligatoire en LMNP au régime réel depuis 2005 (PCG art. 311-2). Elle reflète la réalité économique : un bâtiment ne se déprécie pas uniformément. Le gros œuvre dure 50 ans, la toiture 25 ans, les agencements 15 ans. Amortir par composants permet aussi d'optimiser fiscalement : on déduit plus rapidement les éléments à durée courte (mobilier 7 ans, agencements 15 ans), ce qui maximise la charge déductible les premières années.

Quelle quote-part retenir pour le terrain ?

Le terrain n'est jamais amortissable car il ne se déprécie pas. Par convention, on retient 15 % du prix d'acquisition en zone normale et 20 à 30 % en zone tendue (Paris intra-muros, Côte d'Azur, centres-villes très chers). À défaut de justificatif (estimation notariale, comparables terrains nus), 15 % est la valeur acceptée par l'administration. Si vous voulez retenir une quote-part plus faible (par exemple 10 %), il vous faut une justification documentaire solide en cas de contrôle.

Le mobilier s'amortit sur combien d'années ?

Le mobilier (literie, électroménager, vaisselle, canapé, table, etc.) s'amortit sur 7 ans en LMNP (taux 14,3 %). C'est le composant à durée la plus courte, ce qui maximise la charge déductible les 7 premières années. Astuce : provisionnez généreusement le mobilier à l'acquisition (5 à 10 % du prix du bien), c'est l'élément le plus rentable fiscalement.

Que se passe-t-il si l'amortissement crée un déficit ?

L'article 39 C II du CGI interdit formellement que l'amortissement crée ou aggrave un déficit fiscal LMNP. Si vos charges seules sont déjà supérieures à vos recettes, l'amortissement entier de l'année est mis en réserve — il n'est pas perdu, juste différé. Cette réserve est reportable SANS LIMITE DE DURÉE et sera consommée les années suivantes dès que vous aurez un résultat positif après charges. C'est un mécanisme protecteur du fisc, et fiscalement neutre pour vous sur le long terme.

Guide LMNP

Amortir un bien LMNP par composants : la méthode officielle 2026

L'amortissement par composants en LMNP : ventilation officielle terrain/bâti/mobilier/travaux selon le PCG art. 311-2 et BOFiP BIC-AMT-20-40. Exemple chiffré studio 180 000 €, règle anti-déficit (CGI art. 39 C II) expliquée, durées par composant.

Publié le 17 mai 2026 · 7 min de lecture

L'amortissement par composants est l'élément qui rend le régime réel LMNP si avantageux. C'est lui qui permet de déduire chaque année plusieurs milliers d'euros de charge sans qu'il y ait de sortie de trésorerie — et qui ramène souvent la base imposable à zéro pendant les 7 à 15 premières années. La méthode officielle est encadrée par le PCG (Plan Comptable Général) article 311-2 et la doctrine BOFiP. Ce guide vous explique la méthode pas à pas, avec un exemple chiffré complet et les pièges à éviter.

1. Le principe : décomposer le bien en éléments à durées différentes

Plutôt qu'amortir le bien immobilier en bloc (l'ancienne méthode dite "linéaire global"), la méthode par composants impose de ventiler le prix d'acquisition entre plusieurs éléments qui ne se déprécient pas à la même vitesse :

Le terrain ne se déprécie pas (non amortissable)
Le gros œuvre dure ~50 ans
La toiture ~25 ans
La façade ~20 ans
Les installations techniques (chauffage, électricité) ~20 ans
Les agencements intérieurs (cuisine, salle de bains) ~15 ans
Le mobilier ~7 ans
Les travaux post-acquisition ~10 à 25 ans selon nature

2. La ventilation type recommandée

Voici la ventilation officielle recommandée par l'administration et reprise par la quasi-totalité des cabinets comptables LMNP français :

Composant	% du bâti	Durée	Taux annuel
Gros œuvre	50 %	50 ans	2,0 %
Toiture	10 %	25 ans	4,0 %
Façade et étanchéité	10 %	20 ans	5,0 %
Installations techniques	20 %	20 ans	5,0 %
Agencements intérieurs	10 %	15 ans	6,67 %

Cette ventilation s'applique à la valeur du bâti seul (= prix d'acquisition − valeur terrain). Le terrain (par défaut 15 % du prix d'acquisition) ne participe pas à l'amortissement.

3. Exemple chiffré : studio acheté 180 000 €

Prenons un studio acheté 180 000 € frais inclus, avec 15 000 € de mobilier (lits, électroménager, vaisselle, déco) et 20 000 € de travaux d'agencement réalisés après l'acquisition (parquet, peinture, salle de bains rénovée).

3.1. Ventilation initiale

Terrain (15 % du prix) : 27 000 € → non amortissable
Bâti amortissable : 180 000 − 27 000 = 153 000 €

3.2. Composants du bâti

Composant	Base	Annuel	Durée
Gros œuvre (50 %)	76 500 €	1 530 €	50 ans
Toiture (10 %)	15 300 €	612 €	25 ans
Façade (10 %)	15 300 €	765 €	20 ans
Install. techniques (20 %)	30 600 €	1 530 €	20 ans
Agencements (10 %)	15 300 €	1 020 €	15 ans

3.3. Mobilier et travaux

Mobilier : 15 000 € ÷ 7 ans = 2 143 €/an pendant 7 ans
Travaux (12 ans moyenne) : 20 000 € ÷ 12 ans = 1 667 €/an pendant 12 ans

3.4. Total annuel et évolution dans le temps

Année 1 à 7 : 1 530 + 612 + 765 + 1 530 + 1 020 + 2 143 + 1 667 = 9 267 €/an
Année 8 à 12 : mobilier expiré → 9 267 − 2 143 = 7 124 €/an
Année 13 à 15 : travaux expirés → 7 124 − 1 667 = 5 457 €/an
Année 16 à 20 : agencements expirés → 5 457 − 1 020 = 4 437 €/an
Année 21 à 25 : façade + install. tech. expirés → 4 437 − 765 − 1 530 = 2 142 €/an
Année 26 à 50 : toiture expirée → 2 142 − 612 = 1 530 €/an (gros œuvre seul)

Notre calculateur d'amortissement LMNP génère ce tableau automatiquement pour votre cas précis.

4. La règle anti-déficit (CGI art. 39 C II)

Point crucial : l'amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit fiscal. Si vos charges seules (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété…) sont déjà supérieures à vos recettes, l'amortissement de l'année est entièrement mis en réserve et reportable SANS LIMITE DE DURÉE.

Si le résultat avant amortissement est positif, l'amortissement est plafonné à ce résultat. La fraction non utilisée part également en réserve.

Cette règle protège le Trésor public mais ne vous fait rien perdre : votre amortissement non utilisé reste disponible pour les années futures. C'est un simple décalage.

5. L'impact sur la plus-value à la revente

Depuis la LF 2025 art. 84, les amortissements pratiqués sous le régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente du bien. C'est un changement majeur qui ne supprime pas l'intérêt du régime réel, mais le redimensionne : ce que vous économisez chaque année en impôt sur le revenu, vous le payez partiellement à la revente (sauf si vous détenez 22 ans pour l'exonération IR et 30 ans pour l'exonération PS).

Exception importante : les résidences services agréées (étudiantes, seniors, EHPAD, handicap) sont expressément exemptées de la réintégration. Sur ces biens, l'avantage du régime réel reste intégral.

6. À retenir

L'amortissement par composants est obligatoire en LMNP au régime réel
Le terrain n'est pas amortissable (par défaut 15 % du prix)
Le mobilier sur 7 ans est le composant le plus rentable fiscalement → maximiser à l'acquisition
La règle anti-déficit ne perd pas l'amortissement, elle le diffère
Depuis la LF 2025, l'amortissement est réintégré à la revente (hors résidences services)

Sources : PCG art. 311-2 (méthode par composants), BOFiP BIC-AMT-20-40, BOFiP BIC-AMT-10 (durées usuelles), CGI art. 39 C II (interdiction de déficit par amortissement), LF 2025 art. 84 (réintégration à la revente).