Quelle est la nouveauté de la LF 2025 sur la plus-value LMNP ?

L'article 84 de la LF 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), applicable depuis le 15 février 2025, modifie l'article 150 VB du CGI. Désormais, les amortissements pratiqués pendant la durée de détention au régime réel sont REINTÉGRÉS dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement : prix d'acquisition corrigé = prix d'origine − amortissements cumulés. Cela augmente la plus-value imposable et peut multiplier l'impôt par 2 ou 3 pour les LMNP qui revendent avant 22 ans.

À partir de quand cette règle s'applique-t-elle ?

À toutes les ventes intervenant à compter du 15 février 2025, indépendamment de la date d'acquisition du bien. Si vous avez amorti votre bien LMNP pendant 10 ans avant 2025 et que vous vendez en 2026, les amortissements de ces 10 années sont réintégrés. Il n'y a pas de clause de grand-père qui exonère les amortissements historiques. La règle s'applique seulement à la cession ; tant que vous gardez le bien, votre régime réel reste inchangé.

Quelles résidences services sont exemptées ?

Quatre catégories de résidences services agréées sont expressément exemptées de la réintégration des amortissements : résidences étudiantes, résidences seniors avec services, EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), résidences pour personnes handicapées. Pour ces biens, le calcul de plus-value reste à l'ancienne méthode (sans réintégration). C'est un signal fort du législateur en faveur de ces catégories d'investissement social.

Comment éviter ou minimiser cet impôt ?

Trois leviers principaux. (1) Détenir plus de 22 ans pour bénéficier de l'exonération IR (et plus de 30 ans pour l'exonération PS) sur la plus-value totale, y compris la fraction réintégrée. (2) Privilégier les résidences services agréées qui restent exemptées. (3) Optimiser le plan d'amortissement : l'amortissement mis en réserve par la règle anti-déficit (art. 39 C II) n'est pas comptabilisé comme 'pratiqué' et n'est donc pas réintégré. Un paramétrage prudent du plan d'amortissement (en jouant sur les valorisations initiales) peut limiter la réintégration future.

Guide LMNP

Plus-value LMNP et LF 2025 : ce que la réintégration des amortissements change vraiment

LF 2025 article 84 : les amortissements LMNP pratiqués sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente. Impact chiffré, abattements pour durée de détention, exception des résidences services, stratégies pour minimiser l'impôt à la sortie.

Publié le 17 mai 2026 · 7 min de lecture

La loi de finances pour 2025 (article 84) a introduit l'un des changements les plus structurants de la fiscalité LMNP des 20 dernières années : les amortissements pratiqués sous le régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente du bien. Concrètement : ce que vous économisez chaque année en impôt grâce à l'amortissement, vous le payez partiellement à la sortie. Cette nouveauté ne supprime pas l'intérêt du régime réel, mais elle redéfinit profondément la stratégie de revente. Décryptage en 5 minutes.

1. Ce qui change exactement

Avant le 15 février 2025, la plus-value LMNP se calculait selon le régime classique des plus-values immobilières des particuliers :

plus_value_brute = prix_vente − prix_acquisition

C'était l'un des grands avantages du LMNP : on bénéficiait de l'amortissement pendant la détention sans avoir à le rembourser à la revente. Avec la LF 2025, la formule devient :

plus_value_brute = (prix_vente − frais_vente)
                 − (prix_acquisition + frais_acquisition + travaux)
                 + amortissements_cumulés_pratiqués

Le prix d'acquisition retenu est donc diminué des amortissements cumulés, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.

2. Impact chiffré sur un cas typique

Studio acheté 180 000 € en 2025, revendu 230 000 € en 2035. Amortissements cumulés en 10 ans : 76 000 €. TMI au moment de la revente : sans objet pour la plus-value (taux fixes : IR 19 %, PS 18,6 %).

Calcul	Avant LF 2025	Depuis LF 2025
Prix d'acquisition corrigé	180 000 €	180 000 − 76 000 = 104 000 €
Plus-value brute	50 000 €	126 000 €
Abattement IR (10 ans = 30 %)	−15 000 €	−37 800 €
PV imposable IR	35 000 €	88 200 €
IR (19 %)	6 650 €	16 758 €
PS (18,6 %)	8 533 €	21 503 €
Surtaxe (PV > 50 k€)	0 €	764 €
Total impôt à la revente	~15 183 €	~39 025 €

L'impôt total est multiplié par 2,6 dans cet exemple. Plus l'amortissement cumulé est important (plus longue détention, plus gros bien), plus l'écart se creuse.

Notre calculateur de plus-value LMNP chiffre automatiquement ce comparatif pour votre cas.

3. L'exception des résidences services

Quatre catégories de résidences services agréées sont expressément exemptées de la réintégration des amortissements (article 84, dispositions finales) :

Résidences étudiantes agréées
Résidences seniors avec services
EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes)
Résidences pour personnes handicapées

Pour ces biens, le calcul de plus-value reste à l'ancienne méthode : pas de réintégration. C'est un signal politique fort du législateur, qui veut continuer à orienter l'épargne privée vers ces secteurs sociaux.

4. Les abattements pour durée de détention restent inchangés

Les barèmes d'abattement pour durée de détention n'ont PAS été modifiés par la LF 2025 :

IR (19 %) : exonération totale à 22 ans (6 % par an de 6 à 21 ans + 4 % la 22e année)
PS (18,6 %) : exonération totale à 30 ans (1,65 %/an de 6 à 21 ans, 1,6 % la 22e, puis 9 %/an de 23 à 30 ans)

Si vous détenez 22 ans, l'IR est à 0 quoi qu'il arrive (y compris sur la fraction réintégrée des amortissements). Si vous détenez 30 ans, IR ET PS sont à 0. La détention longue reste donc le levier le plus puissant pour neutraliser la nouvelle règle.

5. Trois stratégies pour minimiser l'impact

5.1. Détenir longtemps

La règle d'or : si vous comptez revendre, mieux vaut détenir 22 ans (exo IR) voire 30 ans (exo IR + PS). Sur des biens patrimoniaux, c'est cohérent avec une logique d'investissement long terme et de transmission.

5.2. Privilégier les résidences services

Les résidences étudiantes / seniors / EHPAD / handicap restent exemptées. Si votre stratégie est d'acheter pour amortir puis revendre dans 10-15 ans, ces produits redeviennent fiscalement attractifs.

5.3. Optimiser le plan d'amortissement

L'amortissement mis en réserve par la règle anti-déficit (CGI art. 39 C II) n'est PAS comptabilisé comme "pratiqué" — il n'est donc pas réintégré à la revente. Un paramétrage prudent du plan d'amortissement (en jouant sur les valorisations initiales et la répartition par composants) peut limiter mécaniquement la fraction réintégrée. Cela nécessite un expert-comptable ou un outil avancé.

6. Faut-il renoncer au régime réel à cause de la LF 2025 ?

Non, dans la grande majorité des cas. Le régime réel reste bien plus avantageux que le micro-BIC sur la durée pour un propriétaire ayant un emprunt et des charges. La LF 2025 réduit l'avantage, elle ne le supprime pas. Notre comparateur intègre déjà la nouvelle règle dans la projection sur 10 ans.

Le seul cas où il faut être prudent : les revendes à court terme (sous 5-7 ans). Dans ce scénario, vous accumulez peu d'années d'économie d'impôt sur le revenu mais subissez la réintégration à la sortie. Si vous savez que vous revendrez dans 3 ans, le micro-BIC peut redevenir préférable.

7. À retenir

La LF 2025 art. 84 réintègre les amortissements dans la plus-value LMNP depuis le 15 février 2025
L'impôt à la revente peut être multiplié par 2 à 3 par rapport à l'ancien régime
Les résidences services agréées restent exemptées
La détention longue (22 ans pour IR, 30 ans pour PS) neutralise totalement la règle
Le régime réel reste avantageux dans 95 % des cas — sauf pour les revendes à très court terme

Sources : LF 2025 n° 2025-127 du 14 février 2025 art. 84, CGI art. 150 VB modifié, CGI art. 150 VC (abattements IR), CGI art. L. 136-7 (abattements PS), BOFiP RFPI-PVI-20-40.